John Pacenti
07-10-2008
Denise Bennett, como muchos estadounidenses durante los tiempos de bonanza del mercado inmobiliario, decidió refinanciar su casa.
Quería pasar de una hipoteca de tasa ajustable a un préstamo fijo a 30 años para extraer algo de capital de la casa de West Park, Florida, que heredó de sus padres, para poder pagar la deuda de tarjetas de crédito.
Hace unos meses, estaba asesorando a una amiga sobre cómo refinanciar sin ser estafada. Fue entonces cuando la letra pequeña le llamó la atención: ella no estaba en una hipoteca de tasa fija del 7.6 por ciento en absoluto. En cambio, su pago hipotecario mensual estaba programado para ajustarse en noviembre de $1,400 a $1,700.
“Estaba intentando mostrarle los pros y los contras, y terminé siendo engañada,” dijo Bennett. “Realmente me sentí como una tonta entonces.”
Confinada a una silla de ruedas, ya estaba luchando por hacer sus pagos mensuales. Así que en lugar de esperar a que cayera la espada de Damocles en forma de ejecución hipotecaria, Bennett decidió contraatacar.
Demandó a su prestamista, Countrywide Home Loans, el 26 de junio alegando fraude en un caso asignado a la jueza federal William Zloch en Fort Lauderdale.
Bennett es demandante en uno de varios juicios presentados contra el prestamista en dificultades por el Affirmative Defense Group en Margate, Florida. Su abogado, Frank Ingrassia, dijo que ha presentado aproximadamente 70 demandas similares contra una variedad de prestamistas.
“Es un problema de toda la industria,” dijo Ingrassia. “Algunos de los clientes intentaron hacer arreglos y no pudieron hacerlo, y cuando te enfrentas a una ejecución hipotecaria es una cuestión de atacar primero o no.”
Dijo que el litigio es un “nuevo enfoque para lidiar con niveles sin precedentes de ejecuciones hipotecarias.”
Casi todos los juicios involucran hipotecas de alto riesgo de tasa ajustable a clientes de alto riesgo. Ingrassia dijo que algunos de sus clientes fueron ofrecidos “tasas de gancho” tan bajas como 1.5 por ciento que se ajustaban al alza dentro de 30 días.
Los juicios también alegan que Countrywide, con sede en Calabasas, California, y otros prestamistas falsificaron documentos que exageraban los ingresos de los clientes para calificar para el préstamo.
El Center for Responsible Lending en Durham, Carolina del Norte, dijo en su sitio web que los préstamos hipotecarios agresivos de alto riesgo de Countrywide la han hecho “sinónimo del colapso hipotecario ya que sus clientes enfrentan incumplimientos y ejecuciones hipotecarias crecientes, en gran parte debido a las prácticas crediticias de la empresa.”
Countrywide fue comprada por Bank of America, con sede en Charlotte, Carolina del Norte, la semana pasada en un acuerdo de acciones de $4 mil millones. La portavoz Shirley Norton dijo que el banco no tenía comentarios sobre litigios pendientes contra Countrywide.
Martin Eakes, CEO del Center for Responsible Lending sin fines de lucro, ha dicho que Bank of America podría ser la cura para la enfermedad sistémica de Countrywide. “Bank of America tiene los recursos y la voluntad para comenzar a limpiar el desastre de hipotecas de alto riesgo en el que Countrywide ha jugado un papel tan importante en crear,” dijo Eakes.
Los juicios de Ingrassia buscan la rescisión de las hipotecas de sus clientes más daños incluyendo el reembolso de todos los pagos hipotecarios, cargos financieros, intereses, honorarios de abogados y costos.
El litigio alega que el prestamista violó la Ley de Prácticas Comerciales Desleales y Engañosas de Florida y las leyes federales de Veracidad en los Préstamos y Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces.
Los juicios fueron presentados cuando los reguladores estatales se unieron contra Countrywide. El Fiscal General de Florida Bill McCollum demandó al prestamista hipotecario en el Condado de Broward la semana pasada por prácticas crediticias depredadoras alegadas. California e Illinois también han presentado demandas.
“Es agradable saber que las autoridades gubernamentales están pensando de la misma manera,” dijo Ingrassia.
La demanda de McCollum alega muchas de las mismas cosas citadas en la demanda de Bennett: Countrywide le dijo a los clientes que las tasas de interés eran fijas cuando eran ajustables, tergiversó la duración de las tasas de gancho y las tasas más altas a largo plazo.
“Es impensable que una empresa intente aprovecharse del sueño de alguien de ser propietario de una casa,” dijo McCollum en un comunicado. “Los propietarios de viviendas de Florida que intentan proteger sus casas de ejecuciones hipotecarias no deberían tener que preocuparse por que sus corredores hipotecarios o prestamistas se beneficien injustamente a su costa.”
Bennett dijo que llamó a Countrywide para quejarse de que no recibió una hipoteca de tasa fija, y el oficial de préstamo le dijo que debería estar feliz de que “obtuviera dos de tres,” refiriéndose a una tasa más baja y dinero en efectivo.
“Solo querían hacer su bonificación y hacer lo que sea necesario para obtenerla,” dijo Bennett. “Fácilmente podría haber buscado y obtener una hipoteca fija a 30 años. No me dieron toda la información.”
Ingrassia dijo que muchos solicitantes de hipotecas no notaron que les estaban vendiendo un ARM hasta que fueron golpeados con un montón de documentos en el cierre.
Algunos lo notaron pero enfrentaron la posibilidad de perder el trato si no firmaban en el acto.
“La mayoría de las personas tienen mudanzas programadas y están listas para hacer un movimiento. Es coerción psicológica,” dijo Ingrassia. “Les dicen, ‘No te preocupes por eso. Refinanciarás cuando el valor de la propiedad suba.’ Pero ten en cuenta que muchas de estas hipotecas tenían sanciones por pago anticipado.”
Y, por supuesto, la apreciación se detuvo y los valores se desplomaron.
Ingrassia dijo que algunos de los problemas podrían haberse evitado si los clientes hubieran contratado a un abogado para sus cierres.
Bennett, como muchos otros en estos días, simplemente se preocupa por pagar sus facturas en una economía en recesión.
“Estoy atrasada en muchas de mis facturas,” dijo. “He estado descuidándolas intentando hacer mi pago hipotecario.”faced with foreclosureit’s an issue of striking first or not.”
He said the litigation is a “new approach for dealing with unprecedented levels of foreclosures.”
Nearly all of the lawsuits involve adjustable rate subprime mortgages to high-risk customers. Ingrassia said some of his clients were offered “teaser rates” as low as 1.5 percent that adjusted up within 30 days.
The lawsuits also allege Calabasas, Calif.-based Countrywide and the other lenders falsified paperwork that exaggerated the income of the customers to qualify for the loan.
The Center for Responsible Lending in Durham, N.C., said on its Web site that Countrywide’s aggressive subprime lending has made it “synonymous with the mortgage meltdown as its customers face rising defaults and foreclosures, in large part because of the company’s lending practices.”
Countrywide was purchased by Charlotte, N.C.-based Bank of America last week in a $4 billion stock deal. Spokeswoman Shirley Norton said the bank had no comment on pending litigation against Countrywide.
Martin Eakes, CEO of the nonprofit Center for Responsible Lending, has said Bank of America might be the cure for Countrywide’s systemic illness. “Bank of America has the resources and the will to begin cleaning up the subprime mess that Countrywide has played such a large role in creating,” Eakes said.
Ingrassia’s lawsuits seek rescission of his client’s mortgages plus damages including the reimbursement of all mortgage payments, finance charges, interest, attorney fees and costs.
The litigation alleges the lender violated Florida’s Deceptive and Unfair Trade Practices Act and the federal Truth in Lending and Real Estate Settlement Procedures acts.
The lawsuits were filed as state regulators ganged up on Countrywide. Florida Attorney General Bill McCollum sued the mortgage lender in Broward County last week for alleged predatory lending practices. California and Illinois also have filed lawsuits.
“It’s nice to know governmental authorities are thinking along the same lines,” Ingrassia said.
McCollum’s complaint alleges many of the same things cited in Bennett’s suit: Countrywide told customers interest rates were fixed when they were adjustable, misrepresented the length of teaser rates and long-term higher rates.
“It is unthinkable that a company would try to take advantage of someone’s dream of homeownership,” McCollum said in a statement. “Florida homeowners who are trying to protect their homes from foreclosures shouldn’t have to worry about their mortgage brokers or lenders unfairly profiting at their expense.”
Bennett said she called Countrywide to complain she didn’t receive a fixed-rate mortgage, and the loan officer told her she should be happy she “got two out of three,” referring to a lower rate and cash back.
“They just wanted to make their bonus and do whatever it takes to get it,” Bennett said. “I could have easily shopped around and got a 30-year fixed mortgage. They didn’t give me all the information.”
Ingrassia said many mortgage applicants didn’t notice they were being sold an ARM until they were hit with a sheaf of paperwork at the closing.
Some noticed but were faced with losing the deal if they didn’t sign on the spot.
“Most people have movers lined up and are ready to make a move. It’s psychological coercion,” Ingrassia said. “They tell them, ‘Don’t worry about it. You will refinance when the property goes up in value.’ But keep in mind many of these mortgages had pre-payment penalties.”
And, of course, the appreciation stopped and values plummeted.
Ingrassia said some of the problems could have been avoided if customers hired a lawyer for their closings.
Bennett, like many others these days, just worries about paying her bills in a down economy.
“I’m behind on many of my bills,” she said. “I’ve been neglecting them trying to make my mortgage.”
